天津市人民政府办公厅转发市规划局拟定的天津市城镇总体规划审查规则的通知
天津市人民政府办公厅
津政办发〔2007〕034号
转发市规划局拟定的天津市城镇总体规划审查规则的通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市规划局拟定的《天津市城镇总体规划审查规则》已经市人
民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。
二○○七年四月十日
天津市城镇总体规划审查规则
第一条 为加强我市城镇规划的审查工作，规范审查程序，
提高审查质量和效率，制定本规则。
第二条 由区、县人民政府组织编制、修编，报市人民政府
审批的城镇总体规划审查工作，应当执行本规则。
本规则所称的城镇总体规划是指：
（一）各区、县城镇总体规划；
（二）新城、城镇组团、建制镇的总体规划。
第三条 依据有关法律、法规规定，报市人民政府审批的城
镇总体规划，由市规划局组织审查，提出审查意见，报市人民政
府审批。
第四条 区、县人民政府组织编制、修编城镇总体规划，应
当向市人民政府提出申请，由市规划局提出初审意见，经市人民
政府同意后，由区、县人民政府组织编制、修编。未经市人民政
府同意擅自编制、修编城镇总体规划的，对其规划成果不予审查。
未经法定程序批准的城镇总体规划，不得作为城镇建设的依据。
第五条 区、县人民政府上报修编城镇总体规划申请时，应
就原总体规划执行情况、修编的必要性以及发展目标等作出说
明。
第六条 区、县人民政府应当加强对城镇总体规划编制、修
编工作的组织领导，按照“政府组织、专家领衔、部门合作、公
众参与、科学决策”的原则，根据有关法律、法规要求，做好编
制、修编工作。
第七条 区、县人民政府应当在充分论证的基础上，对基础
设施的承载能力和环境容量作出评价，针对存在问题和出现的新
情况，结合城镇的区位特点、资源、能源和环境因素，对城镇的
定位、发展目标、城镇功能，以及各类功能区、特定区域与周边
的协调关系等战略问题进行前瞻性研究，编制城镇总体规划纲要，
报市规划局审批，作为编制、修编城镇总体规划方案的依据。
第八条 规划在编制过程中，应征求相邻区、县人民政府的
意见，广泛听取有关单位和公众的意见。方案编制完成后，按程
序上报市人民政府审批。
第九条 城镇总体规划报审材料包括：总体规划文本、附件、
图纸，专家评审意见，区、县有关部门和军事部门的协调意见，
区、县人民政府的审查意见。
第十条 报市人民政府审批的城镇总体规划，转由市规划局
按照下列程序组织审查：
（一）初步审核。市规划局对申报的材料进行初步审核。申
报材料不齐全或者内容不符合要求的，由市规划局提出意见并将
原件退回申报的区、县人民政府。待补充完善后，由区、县人民
政府重新申报。对符合报审要求的，进入技术审查程序。
（二）技术审查。由市规划局组织专家组，对报审的总体规
划方案的重点内容和规划深度等进行审查。经专家组审核同意后，
提出审查意见，进入行政审查程序。
（三）行政审查。
1.行政审查实行联席会议制度。联席会议由市规划局牵头，
市发展改革委、市商务委、市经委、市建委、市市容委、市农委、
市交委、市科委、市国土房管局、市公安局、市水利局、市文化
局、市人口计生委、市旅游局、市地震局、市环保局、天津警备
区等部门参加，负责对报审的城镇总体规划进行行政审查。市规
划局负责组织征求联席会议成员单位对规划内容的意见，并组织
与规划相关的单位参加联席会议，审议规划的性质、布局、用地
规模等主要内容，并协调有关部门和区县的意见，为市人民政府
批复提供决策依据。涉及滨海新区范围内以及特定区域的规划审
查，可邀请市滨海委等有关部门及有关专家参加。
2.有关方面对总体规划有重大分歧、经联席会议协商不能取
得一致意见的，由市规划局提出处理意见，并附各方理由和情况
说明，一并报市人民政府决定。
3.区、县人民政府根据联席会议的审查意见，对总体规划及
有关材料进行相应修改，同时应对修改情况作出必要的说明。修
改后的总体规划成果及有关材料和修改说明报市规划局。由市规
划局提出审查意见，上报市人民政府。
第十一条 城镇总体规划审查依据：
（一）《中华人民共和国城市规划法》、《天津市城市规划
条例》和建设部制定的《城市规划编制办法》（建设部令第146
号）以及相关法律、法规、规章；
（二）国家与本市的有关方针政策和技术规范；
（三）天津市城市总体规划、天津市域城镇体系及新农村布
局规划；
（四）天津市国民经济和社会发展规划纲要，天津市土地利
用总体规划及其他相关规划；
（五）当地经济、社会和自然的历史情况以及现状特点与发
展条件。
第十二条 城镇总体规划审查内容：
（一）性质。城镇性质是否明确；是否经过充分论证；是否
科学、实际；是否符合本市对该城镇、各类功能区、特定区域职
能的要求定位；是否符合上一层次规划的要求；是否符合区域经
济发展的趋势，有利于保护自然生态环境、突出地方特色。
（二）发展目标。城镇发展目标是否明确；是否从当地实际
出发，全面考虑经济社会发展水平、市场条件和社会的可承受程
度；是否有利于促进经济繁荣、社会全面进步及可持续发展；是
否与天津市国民经济和社会发展规划纲要相衔接；是否有利于区
域内城镇的分工协作、优势互补、共同发展；是否与国家和我市
的产业政策协调一致。
（三）规模。
1.人口规模的确定是否充分考虑当地经济发展水平以及土地
资源、水资源等自然资源和环境条件的制约因素；是否经过科学
测算并经专题论证。
2.城市实际居住人口。计算口径包括在规划建成区内居住登
记的户籍人口（含非农业人口和农业人口）和居住半年以上的常
住人口。
3.用地规模的确定是否坚持节约、集约和合理利用土地及空
间资源的原则；是否符合土地利用总体规划确定的城镇用地方向
和规模；是否符合国家《城市用地分类与规划建设用地标准》
（GBJ137—90）和市人民政府颁布的建设项目用地控制指标的
有关规定。
（四）区、县的城镇、村庄体系规划。是否层次合理，功能
明确，能够满足当地整体发展需求，分级结构统一平衡。
（五）空间布局和功能分区。城镇空间布局是否科学合理，
功能分区是否明确；是否有利于提高环境质量、生活质量和景观
艺术水平；是否有利于保护历史文化遗产、传统历史风貌、地方
特色和自然景观。
（六）交通。城镇交通规划的发展目标是否明确；体系和布
局是否合理；是否符合现代化管理的需要；城镇对外交通系统的
布局是否与全市交通系统及城市长远发展目标相协调一致。
（七）基础设施建设。城镇基础设施的发展目标是否明确并
相互协调；是否合理配置并正确处理好近期与远期建设的关系。
（八）环境保护。城镇环境保护规划目标是否明确；是否符
合国家的环境保护法规、政策及标准；是否有利于维护区域生态
平衡。城镇总体规划应当进行环境影响评价，在规划文本中应单
独编制环境影响篇章，或单独编制环境影响评价报告书，由环境
保护行政主管部门组织有关部门和专家提出审查意见。环境影响
报告书结论以及审查意见作为审批规划的依据。
（九）公共安全与防灾减灾。主要包括公共安全事件处置、
防洪、防震减灾、应急避难场所和疏散通道、防灾减灾国民教育
基础设施等方面的内容。
（十）统筹城乡发展。总体规划编制是否做到统筹兼顾、综
合部署；是否与区域规划、河湖流域规划、土地利用总体规划以
及国防建设规划等相协调衔接。
（十一）经济分析评价。新一轮城镇总体规划是否满足城镇
经济和社会的协调发展。
（十二）实施措施。总体规划实施的政策措施和技术规定是
否明确；是否具有可操作性。
（十三）是否达到建设部制定的《城市规划编制办法》规定
的要求。
（十四）是否符合市人民政府规定的其他审查事项要求。
第十三条 城镇总体规划审查时限：
（一）初步审核。市规划局接到市人民政府交办文件之日起
５个工作日内，完成初步审核。
（二）技术审查。市规划局在初步审核通过之日起14个工作
日内，组织完成技术审查，并将审查意见函复区、县人民政府。
由区、县人民政府组织对规划方案进行修改、完善。
（三）行政审查。
1.市规划局接到区、县人民政府修改、完善后的规划方案，
在１０个工作日内，将有关材料分送联席会议成员单位征求意见。
各成员单位应当自材料送达之日起10个工作日内，提出书面意见
并反馈到市规划局。逾期按无意见处理。
2.市规划局负责将联席会议成员单位的意见进行汇总，于10
个工作日内反馈给有关区、县人民政府。区、县人民政府组织对
规划方案进行修改完善后，将规划成果（送审稿）及有关材料报
市规划局。
3.市规划局收到修编后的规划成果和修编说明之日起10个工
作日内，组织召开联席会议，对规划成果进行审议，形成审查意
见。
4.市规划局自联席会议审议之日起5个工作日内，将联席会
议审查意见及市人民政府批复代拟稿报市人民政府审批。
在办理期间，如遇特殊原因，需要延长工作时限的，应说明
理由，并按程序办理延期手续后，可延长５至１０个工作日。
第十四条 以下地区总体规划的审查工作，参照本规则执
行：
（一）风景名胜区、自然保护区、历史文化名城保护区规
划；
（二）国家级、市级开发区的总体规划；
（三）市人民政府审批的特定区域的总体规划；
（四）中心城区以外需要保护和控制的乡政府所在地、农场
场部的总体规划。
第十五条 本规则自发布之日起施行。
关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
江苏省南京市物价局 江苏省南京市房产管理局
关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
各区、县物价局、房产（建设）局，各物业管理单位：
为规范物业服务收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将《南京市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
附：《南京市物业服务收费管理实施办法》
南京市物价局 南京市房产管理局
二00五年二月十八日
附：
南京市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。
以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。
第十四条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。
物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。
第十六条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定停车服务具体收费标准。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。
住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 设有集中供暖系统的物业，应按照"以收抵支、收支平衡"的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主大会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第二十一条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第二十二条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务状况；实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十五条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。
第二十六条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十九条 各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法制定本地区具体实施办法。
第三十一条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十二条 本办法自2005年3月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准
单位：元/平方米.月
等级
类别
一级 二级 三级 四级 五级
无电梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有电梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
南京市住宅区物业管理停车服务收费标准
单位:元/辆.月
露天
车位 室内车库业
主共用车位 室内车库业
主专用车位 临时停车车位 备注
汽车 80-150 150-300 50-80 5元/次 临时停车计次时间为1小时以上12小时以内
摩托车 助力车（电动自行车）
自行车 有专人管理的封闭式共用车库（棚）
8-12 15-20 3-5
注：机械式立体车库不超过400元/辆.月（业主专用车位不超过130元/辆.月）
南京市物业管理装修管理服务费标准
装修管理服务费 （含装修垃圾清运费） 3.5元/平方米（建筑面积）
