联合开发房地产若干法律问题
山东正洋律师事务所 张洪涛
内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词：联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第２、３种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
（完）
参考书目：
１、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社
２、《房地产开发法律实务》 朱树英 法律出版社
３、《房地产合同实务》 符启林 邵挺杰人 法律出版社
４、《房地产法》 符启林 法律出版社
５、《民商法律总则理解适用与案例评析》 高言 田土永 人民法院出版社
６、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社
江苏省行政执法监督办法
江苏省人民政府
江苏省行政执法监督办法
（１９９５年５月１８日 江苏省人民政府令第５９号）
第一条 为加强和完善行政执法监督工作，促进行政机关依法行使职权，保证法律、法规的正确实施和政令畅通，维护社会主义法制的统一和尊严，根据宪法和有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称行政执法监督，是指县级以上人民政府对其所属工作部门和下级人民政府组织实施法律、法规、规章和其他规范性文件的情况进行督促和检查，并对发现的问题依法进行处理的活动。
上级人民政府所属工作部门对下级人民政府所属工作部门的行政执法监督，各部门可结合各自的工作特点，参照本办法的有关规定执行。
本办法所称其他规范性文件，是指县级以上人民政府及其所属工作部门制定的、在本行政区域内具有普遍约束力的决定、命令和行政措施。
第三条 行政执法监督的内容包括下列事项：
（一）省人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府制定的规章和其他规范性文件的合法性；
（二）组织实施法律、法规、规章和其他规范性文件的工作情况；
（三）具体行政行为的合法性与适当性；
（四）行政机关履行法定职责及其互相配合情况；
（五）行政执法中违法或者失职行为的查处情况；
（六）其他应当监督、检查的事项。
第四条 县级以上人民政府统一领导本行政区域内的行政执法监督工作。县级以上人民政府法制工作机构代表本级政府具体负责行政执法监督工作，其主要职责是：
（一）宣传、贯彻有关行政执法监督工作方面的法律、法规、规章和其他规范性文件；
（二）拟定行政执法监督的有关制度，报本级人民政府批准后实施；
（三）拟定行政执法监督年度工作计划，报本级人民政府批准后组织实施；
（四）协调政府所属工作部门的行政执法工作；
（五）办理应由本级政府受理的行政复议案件；
（六）对在执法监督中发现的问题，依法提出处理意见，报本级政府同意后执行；
（七）培训行政执法监督人员；
（八）其他应当由政府法制工作机构承担的职责。
监察机关对国家行政机关及其工作人员和国家行政机关任命的其他人员贯彻执行国家法律、法规和政策以及决定、命令的情况的监督检查，按照《中华人民共和国行政监察条例》的规定执行。
第五条 县级以上人民政府每年应当向本级人民代表大会及其常务委员会报告行政执法监督工作，并接受监督。
第六条 省人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府制定的规章，应当报经省人民政府统一报国务院备案。
县级以上人民政府制定的其他规范性文件，应当在发布施行之日起３０日内报上一级人民政府备案；县级以上人民政府所属工作部门制定的其他规范性文件，应当在发布施行之日起１０日内报本级人民政府备案。
第七条 上级人民政府发现下级人民政府，各级人民政府发现所属工作部门的规章和其他规范性文件违背法律、法规、规章的，应当予以撤销、改变或者责令改正。
第八条 各级人民政府及其所属工作部门发现所依据的法律、法规、规章、其他规范性文件之间有抵触或者矛盾的，应当及时向本级或者上一级人民政府报告；本级或者上一级人民政府无权处理的，应当及时向有权的人民政府转报。
第九条 县级以上人民政府所属工作部门（包括法律、法规、规章授权的组织）对行政执法权限有矛盾或争议的，由本级人民政府根据法律、法规、规章的规定和本地的实际情况，予以确认。
第十条 未经法律、法规、规章授权或者行政机关委托的组织，不得行使行政执法权。违法设立行政执法组织或者委托执法不当的，由本级或者上一级人民政府责令纠正或者撤销。
第十一条 各级人民政府应当加强对行政执法证件的管理，具体办法由省人民政府另行规定。
第十二条 各级人民政府所属工作部门对本部门负责执行的新颁布的法律、法规、规章和其他规范性文件，应当在施行期满一周年后的３０日内，将实施情况报本级人民政府。其内容应当包括：
（一）法律、法规、规章和其他规范性文件的学习宣传情况；
（二）相应配套措施和制度的制定情况；
（三）执法队伍的建设和培训情况；
（四）违法案件的查处情况；
（五）执法中存在的问题和改进的措施；
（六）对法律、法规、规章和其他规范性文件本身的意见和建议；
（七）其他需要报告的事项。
有重要情况和问题，应当及时报告。
第十三条 各级人民政府及其所属工作部门作出的重大行政处罚决定，应当在决定作出后的１５日报上一级或者本级人民政府备案。需要备案的重大行政处罚的范围，由县级以上人民政府根据案件的影响程度、处罚数额等确定。
第十四条 各级财政机关在审核行政赔偿义务机关要求核拨国家赔偿费用或者要求返还已经上交财政的财产的申请时，发现该赔偿义务机关因故意或者重大过失造成国家赔偿的，或者超出国家赔偿法规定的范围和标准赔偿的，应当将有关材料报送本级人民政府，由政府法制工作机构依法进行审查，并提出该赔偿义务机关应当自行承担的国家赔偿费用的意见，报政府同意后，由财政机关执行。
第十五条 各级人民政府对本级人民代表大会及其常务委员会交办、群众举报或者通过其他途径反映的本行政区域内有重大影响的行政违法行为，可由政府负责人签发督查令，责成有关机关依法查处。
第十六条 县级以上人民政府应当根据上级人民政府和本级人民代表大会常务委员会的要求，制定行政执法检查计划，并督促或者组织实施。
第十七条 县级以上人民政府所属工作部门对有关法律、法规、规章理解、执行不一致的，或者对同一违法行为处理意见不一致的，由本级人民政府法制工作机构负责协调；协调不成的，由政府法制工作机构提出处理意见，报本级人民政府决定。
涉及对有关法律、法规、规章解释的，由本级人民政府按照法律、法规、规章解释的程序，报请有权解释的机关解释。
第十八条 各级人民政府法制工作机构可以根据需要选择一些企业和乡村，作为行政执法监督检查的联系点，及时了解、收集行政执法的情况和动态，并在有关的法律事务方面为它们提供咨询服务。
第十九条 各级人民政府法制工作机构，应当接受公民、法人和其他组织对行政机关抽象行政行为和具体行政行为的投诉，并分别情况作出处理。
第二十条 各级人民政府法制工作机构在对行政执法监督中发现的问题进行处理时，应当发《行政执法监督决定书》，通知有关单位执行。
第二十一条 各级人民政府对所属工作部门和下级人民政府实施行政执法监督，有关单位应当根据要求，如实汇报情况，及时提供材料。
第二十二条 县级以上人民政府对其所属工作部门和下级人民政府，上级人民政府所属工作部门对下级人民政府所属工作部门进行的各类考核、评议，必须将行政执法作为一项重要内容列入指标。行政执法状况不好的部门和单位，不得评为先进。
对在行政执法监督工作中做出突出成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰或者奖励。
第二十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由上级或者本级人民政府责令限期改正，并可视情况予以通报批评，情节严重的按国家有关规定，对单位负责人和直接责任人员给予行政处分：
（一）未按规定报送其他规范性文件、重大行政处罚决定备案的；
（二）应当履行法定职责而拒绝、拖延履行的；
（三）未按规定报送法律、法规、规章和其他规范性文件周年实施情况的；
（四）未按督查令的要求查处行政违法行为的；
（五）拒不组织实施或者阻挠实施行政执法检查计划的；
（六）其他违反本条例行为的。
对前款行为的处理，如属责令限期改正和通报批评的，由政府法制工作机构提出处理意见，报本级人民政府决定后执行；如属行政处分的，由政府责成有关部门依法作出处理决定。
第二十四条 本办法由省人民政府法制局负责解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。
