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吉林省人民政府


吉林省人民政府令
　（第１７号）


　　现发布《吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　高严
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九四年六月十日

吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法


　 第一章 总则

　　第一条为了合理开发、利用土地，规范土地市场，加强土地管理，促进城市建设和经济建设的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），制定本办法。

　　第二条全省城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权），依照《条例》和本办法实行出让和转让。

　　前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。

　　第三条我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，可依照《条例》和本办法的规定，在我省境内取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。

　　第四条依照《条例》和本办法规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　第五条国有土地使用权有下列情形之一的，不得转让、出租、抵押和用于其他经济活动：

　　（一）未通过出让方式取得土地使用权和无合法地上建筑物、其他附着物所有权证件的；

　　（二）土地使用权合同期满的；

　　 （三）未按取得土地使用权出让合同规定进行投资开发利用土地，或者虽已开发利用土地，但实际投资总额不足计划投资总额２５％的；

　　（四）当地人民政府根据城镇建设和发展情况认定不宜转让、出租、抵押的。

　　第六条县级以上人民政府土地管理部门负责本行政区域内土地使用权出让的统一管理工作和土地使用权转让、出租、抵押的权属管理工作，并对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

　　 县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内除土地权属管理以外的土地使用权转让、出租、抵押的市场管理工作。

　　第七条县级以上人民政府对国有土地使用权出让、转让、出租、抵押管理工作成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。

　　第二章 土地使用权出让

　　第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　第九条土地使用权的出让，由县级以上人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

　　 土地使用权出让的地块及其用途、年限和其他条件，由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理等部门，共同拟定方案，按照《吉林省土地管理条例》第三十三条规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

　　土地使用权出让必须符合城市土地利用总体规划和城市规划，必须与建设项目相结合。

　　第十条土地使用权出让的最高年限，按照《条例》关于土地使用权出让年限的有关规定执行。

　　第十一条土地使用权出让主要应当采取拍卖、招标方式，也可以采取协议方式。

　　 土地使用权采取拍卖方式出让的，县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告，并具体主持拍卖工作。

　　 土地使用权采取招标方式出让的，县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告，会同城市规划、建设和房地产管理等部门组成评标小组，并具体主持招标工作。

　　 土地使用权采取协议方式出让的，由县级以上人民政府土地管理部门与申请使用土地者签订出让协议，并按照批准权限，经有批准权的人民政府报上一级人民政府批准后，方可办理出让手续。

　　土地使用权出让的公告形式由省人民政府土地管理部门确定。

　　第十二条土地使用权出让前，由县级以上人民政府组织有关部门向申请使用土地者提供下列资料：

　　（一）地块的位置、面积、四至、现状及地形图；

　　（二）土地规划用途、建设项目完成年限，必须投入的最低建设费用；

　　（三）建筑容积率、密度和净空限制等规划要求；

　　（四）环保、绿化、卫生、交通和消防等要求；

　　（五）出让方式和年限；

　　（六）其他与出让有关的资料和必须说明的问题。

　　第十三条土地使用权出让应当签订出让合同。

　　土地使用权出让合同按照平等、自愿、有偿原则，由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

　　第十四条土地使用权出让最低限价，由省人民政府土地管理部门会同财政、物价、建设等部门，根据出让土地的地理位置、环境效益和经济效益等不同情况制定，并报省人民政府批准后公布执行。

　　第十五条土地使用权以拍卖、招标方式出让的，申请使用土地者应当按拍卖、招标公告规定，交付应拍、投标保证金。

　　 应拍、投标者未取得土地使用权的，其交付的保证金应当在该块土地成交后１５日内如数返还，不付利息。

　　第十六条土地使用权出让成交，申请使用土地者应当在土地使用权出让合同签订之日起３０日内，交付土地使用权出让金总额２０％以上的款额作为履行合同的定金。

　　 申请使用土地者应当在土地使用权出让合同规定的缴款期限内，缴纳全部土地使用权出让金。应拍、投标保证金、合同定金可抵充土地使用权出让金。

　　 土地使用权出让金、定金应按出让合同规定的币种支付。中华人民共和国境外申请使用土地者须用可兑换的外汇支付，也可用其在境内投资企业所获的人民币利润支付。

　　第十七条申请使用土地者按照土地使用权出让合同规定支付全部出让金后，应当依照规定向县级以上人民政府土地管理部门办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日算起。

　　 县级以上人民政府土地管理部门应当按照出让合同规定的期限和方式，保证提供已出让土地使用权的地块。

　　第十八条申请使用土地者逾期未全部支付出让金，县级以上人民政府土地管理部门有权解除合同，定金不予返还，并可请求违约赔偿。

　　 县级以上人民政府土地管理部门未按合同规定提供土地使用权的，应双倍返还定金；申请使用土地者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第十九条任何组织和个人无权决定免收、减收、缓收土地使用权出让金。

　　第二十条土地使用者需改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向签订合同的土地管理部门提出申请，并经土地管理部门和城市规划部门批准后，按照有关规定重新签订出让合同，调整土地使用权出让金，办理登记手续，换领国有土地使用证。

　　第三章 土地使用权转让

　　第二十一条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　第二十二条土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权转让，其使用范围内的土地使用权随同转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。

　　以土地使用权作价入股、联营、联建房屋而引起土地使用者发生变化的，视为土地使用权转让。

　　第二十三条土地使用权转让，当事人双方必须持有关证件，到房地产管理部门申请登记，并签订《房地产转让（买卖）契约书》后，还须到土地管理部门办理权属变更手续。

　　转让价格明显低于市场价格的，县级以上人民政府有优先受让权。

　　土地使用权转让后，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。

　　第二十四条转让土地使用权，当事人应当依照国家规定缴纳有关税费。

　　第二十五条土地使用者以土地使用权进行入股或者联营的，其投资额应当按原土地使用权出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。

　　 原土地使用者已在使用的土地上进行了建设投资或者地价上涨的，投资额应当由有资质的评估机构进行价值评估，其增值部分要依法缴纳增值税。

　　第二十六条转让已出租的土地使用权时，转让人应当提前６０天通知承租人。

　　第二十七条共同共有的土地使用权转让时，转让人应当征得其他共有人的书面同意，同等条件下，其他共有人有优先受让权。

　　第四章 土地使用权出租

　　第二十八条土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权在约定的时间内出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。

　　第二十九条土地使用权出租时，其地上建筑物和其他附着物的使用权随同出租；地上建筑物和其他附着物的使用权出租时，其使用范围内的土地使用权随同出租。

　　第三十条土地使用权出租前，出租人应当持有关证件向房地产管理部门申请登记，领取《房地产租赁许可证》后，还须到土地管理部门办理登记手续。

　　第三十一条土地使用权租赁价格由租赁双方协商确定。

　　土地使用权出租，当事人应当签订《房地产租赁契约书》，并依照国家规定缴纳有关税费。

　　第三十二条出租土地使用权的，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。

　　第三十三条租赁土地使用权的双方必须严格按照《房地产租赁契约书》的约定行使权利和履行义务，任何一方不得违约或者进行有损对方合法权益的活动。

　　第三十四条土地使用权租赁期满，承租人应当主动迁出，按时将土地使用权返还给出租人。如需继续租用的，应当提前６０天向出租人提出，在同等条件下，原承租人有优先承租权。

　　第三十五条承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除租赁契约，收回土地使用权，并要求承租人赔偿因此而造成的损失。

　　（一）承租人擅自转租土地使用权、地上建筑物及其他附着物的；

　　（二）承租人在承租的土地上擅自改变原地貌和原地上建筑物及附属设施的；

　　（三）拖欠租金累计达６个月的；

　　（四）利用地上建筑物进行非法活动的；

　　（五）不按照契约约定的用途使用，有碍邻里生产生活的。

　　第三十六条土地使用权出租后，因国家建设或城市规划需要占用该土地时，租赁关系自行解除。

　　第三十七条土地使用权租赁契约变更、解除、终止，当事人应当及时到房地产管理部门办理登记。

　　第五章 土地使用权抵押

　　第三十八条土地使用权抵押，是指土地使用者作为抵押人，以其合法取得的土地使用权作为担保，并向抵押权人保证清偿债务的行为。

　　第三十九条土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之抵押；地上建筑物和其他附着物所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　第四十条土地使用权抵押前，当事人必须持有关证件到房地产管理部门办理抵押登记手续，并依照国家规定缴纳有关税费。

　　经双方当事人协商同意，所抵押的《土地使用权证》和《房屋所有权证》可由房地产管理部门保管。

　　第四十一条土地使用者以土地使用权进行贷款抵押时，抵押人所取得的贷款数额应与所抵押的房地产现值相适应，如贷款数额高于房地产现值或者贷款利率明显不合理时，房地产管理部门可适当加以限制。

　　第四十二条抵押共同共有的土地使用权时，抵押人须经征得其他共有人书面同意。方可以用抵押人享有的土地使用权部分作抵押。

　　第四十三条抵押已出租的土地使用权，抵押人应将出租情况告之抵押权人。抵押期间，原租赁契约继续有效。

　　第四十四条抵押人有下列情形之一的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

　　（一）抵押人于抵押期满未能履行债务的；

　　（二）抵押人死亡又无合法继承人代其履行债务的；

　　（三）抵押人的继承人、受遗赠人或者代理人拒不履行债务的；

　　（四）抵押人被依法宣告破产或解散的。

　　第四十五条处分抵押的土地使用权，抵押权人有优先受让权。

　　抵押权人可以依法通过拍卖方式转让抵押的土地使用权，并有优先利用所得款项进行经济补偿的权利。

　　第四十六条因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定到房地产管理部门和土地管理部门办理变更登记。

　　第四十七条抵押权因清偿债务或者其他原因而消灭的，抵押人应当持有关证件在抵押权消灭后３个月内到房地产管理部门办理注销登记。

　　第六章 土地使用权终止

　　第四十八条土地使用权因土地使用出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

　　第四十九条土地使用权期满，县级以上人民政府依法收回土地使用权，并无偿取得其地上建筑物和其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定到土地管理部门办理注销登记。

　　第五十条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当提前一年提出续期申请，经批准后重新签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理登记手续。

　　第五十一条土地使用者依法取得土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益需要，县级以上人民政府决定提前收回土地使用权的，应当事先通知土地使用者，并根据土地已使用的年限和开发、利用的实际情况，对土地使用者给予相应补偿。土地使用者必须按通知规定的期限交回土地使用权。

　　第五十二条提前收回土地使用权的补偿金额，由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者协商确定。

　　第七章 划拨土地使用权

　　第五十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。

　　第五十四条划拨土地使用权的转让、出租、抵押必须依照本办法有关规定办理出让手续，在以出让方式获得土地使用权后方可进行。法律、法规另有规定的除外。

　　 本办法实施之前取得的划拨土地使用权转让、出租、抵押时，应当向土地管理部门补交的土地使用权出让金，按照土地使用权出让最低限价的４０－６０％缴纳。

　　以划拨土地使用权入股或者联营的，应当按照本条第一款规定办理出让手续。

　　第五十五条以划拨土地使用权的土地上的建筑物抵押时，其抵押款额不能含地价。

　　第五十六条划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，县级以上人民政府应当无偿收回其土地使用权，并依法予以出让。

　　 县级以上人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，对划拨土地使用权可以无偿收回，并依法予以出让。

　　 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，县级以上人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

　　第五十七条土地使用者在向广告经营单位申请刊播、设置、张贴以买卖、出租房屋或者场地为内容的广告时，必须提交土地使用权出让合同、土地使用证、房屋产权证和有关登记证明；对取得划拨土地使用权的单位和个人，不能证实其土地使用权已通过出让形式取得时，广告经营单位不得受理有关买卖、出租房屋或场地的广告业务。

　　第八章 法律责任

　　第五十八条土地使用者未按出让合同规定的期限、用途和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、处以出让金总额５－１０％的罚款、直至收回土地使用权的处罚。

　　第五十九条对违反《条例》和本办法规定，转让、出租、抵押土地使用权的，县级以上人民政府房地产管理部门应当没收其非法收入，限期拆除或者没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他附着物，并可对当事人处以非法收入额５０％以内的罚款，对主要责任者由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

　　第六十条对违反《条例》和本办法规定，未办理出让手续擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并可对当事人处以非法收入额５０％以内的罚款，对主要责任者由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

　　第六十一条土地使用者隐瞒土地使用权转让、出租、抵押收入的，由县级以上人民政府房地产管理部门没收其全部隐瞒金额，并可处以隐瞒金额５０％以内的罚款。

　　第六十二条当事人对处罚决定不服的，可依照有关法律、法规申请复议或者起诉；期满不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定机关依照法律、法规授权规定强制执行或者申请人民法院强制执行。

　　第六十三条国家行政机关在管理土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中违反《条例》和本办法规定的，由其上级行政主管机关予以纠正，并通报批评；对主要责任者，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分。

　　第六十四条国家机关工作人员在管理土地权出让、转让、出租、抵押过程中，贪污、受贿、徇私舞弊、敲诈勒索的，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第九章 附 则

　　第六十五条土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中收取的各种税费的具体管理办法，依照国家和省财政部门的有关规定执行。

　　第六十六条本办法执行中的具体问题由省政府法制局负责解释。

　　第六十七条本办法自发布之日起施行。省内过去发布的有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行；本办法与国家有关规定相抵触的，按国家规定执行。