海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知
海南省物价局 海南省住房和城乡建设厅
海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知
琼价费管[2011]154号
各市县物价局、住房保障和房产管理局，洋浦经济发展局、建设局：
为进一步加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《海南经济特区物业管理条例》的规定，结合我省实际，重新修订《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：海南省物业服务收费管理办法
二○一一年四月十二日
附件
海南省物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 省人民政府价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价。
其他物业的物业服务收费实行市场调节价。
物业服务企业接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。
物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。
第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。
基准价根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应当实行成本监审和听证。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准，并在物业管理区域的显著位置公布协商确定的结果。
未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。
物业服务企业办理收费标准备案登记应提交下列材料：
1、物业服务收费备案申请报告及物业服务收费备案登记表一式三份；
2、企业合法的经营证照复印件；
3、物业服务合同复印件；
4、物业服务企业与业主委员会（或业主代表、使用人）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
5、已成立业主委员会的应提交批准成立业主委员会的相关材料；
6、物业管理各项规章制度；
7、其他相关材料。
经审查符合规定的，予以备案登记，不符合规定的，责成限期改正，不改正的，不予备案登记。
第十条 经价格主管部门备案登记的物业服务收费标准，是业主交费、物业服务企业执收和价格主管部门监督执法的依据，应当严格执行。
第十一条 物业服务收费每次备案有效期限为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。物业服务企业变更、住宅区域改变、服务项目和质量等情况发生变化，经双方当事人协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案登记手续。
第十二条 物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。
第十三条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
第十四条 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
第十五条 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理和维护养护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护（不含水、电）费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
第十七条 物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊，具体分摊办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十八条 物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。
第十九条 物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。
第二十条 物业服务企业收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十二条 物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。
第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条 业主对其物业进行室内装修的，业主应当与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应当载明装修建筑垃圾清运及费用事项。
物业服务企业对住宅装修进行指导和监督，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。
第二十七条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，由业主委员会负责出面调解，或由物业所在地价格主管部门、物业主管部门进行调解，价格主管部门和物业主管部门应当及时处理，并将处理意见回复投诉人。
第二十八条 物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十九条 各级价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督，依法查处物业服务企业违法违规行为。
第三十条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十一条 本办法自2011年5月1日起实施。原海南省发展与改革厅、海南省建设厅印发的《关于印发<海南省物业服务收费管理办法>的通知》（琼发改收费〔2006〕1052号）同时废止。
国务院安委会关于集中开展严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动的通知
国务院安全生产委员会
国务院安委会关于集中开展严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动的通知
安委〔2010〕5号
各省、自治区、直辖市人民政府，新疆生产建设兵团，国务院安委会各成员单位：
今年以来，各地区、各部门和各单位认真贯彻落实党中央、国务院关于加强安全生产工作的重要部署，以突出“预防为主、加强监管、落实责任”为重点，继续深入开展“安全生产年”活动，推动各类生产安全事故起数和死亡人数继续下降，全国安全生产状况总体稳定、趋于好转。但形势仍然十分严峻，特别是因非法违法生产经营和建设行为导致的事故多发频发，在较大以上事故中因非法违法造成的事故起数和死亡人数分别占54.6%和62.4%，尤其是先后发生了6起特别重大事故，暴露出一些行业和领域非法违法生产经营建设问题仍然十分突出，仍是导致事故发生的主要原因。为进一步加强安全生产工作，促进安全生产形势持续稳定好转，经国务院同意，现就集中深入开展打击非法违法生产经营建设行为专项行动有关事项通知如下：
一、总体要求
认真贯彻落实党中央、国务院关于安全生产工作的重要部署、安全生产法律法规和《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》（国发〔2010〕23号）、《国务院办公厅关于继续深入开展“安全生产年”活动的通知》(国办发〔2010〕15号)和《国务院办公厅关于进一步推进安全生产“三项行动”的通知》（国办发〔2009〕32号）规定要求，在省级人民政府统一领导和组织下，以更加严密的组织方式、更加有力的打击措施、更加严格的监管手段、更加有效的执法监督，及时发现、严厉打击各类非法违法生产经营建设行为，坚决整顿治理、关闭取缔非法违法和不符合安全生产条件的生产经营建设单位，切实解决影响和制约安全生产的突出问题，加快形成严格规范的安全生产法治秩序，坚决遏制和有效防范重特大事故发生，切实维护人民群众生命财产安全，促进安全生产形势持续稳定好转。
二、重点范围、时间要求和重点内容
重点范围：突出煤矿、非煤矿山、交通运输、建筑施工、危险化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、冶金等行业和领域，以及各地区、各有关部门明确的有关重点行业和领域。
时间要求：从8月1日至10月31日，集中3个月的时间深入开展严厉打击非法违法生产经营建设行为。
重点内容：各地区和各有关部门要重点打击共性的非法违法生产经营建设行为，以及具有行业和领域特点的非法违法生产经营建设行为，要把打击技改整合煤矿非法违法生产建设行为作为重中之重。
（一）共性的非法违法生产经营建设行为：
1.无证、证照不全或过期从事生产经营建设的；
2.关闭取缔后又擅自生产经营建设的;
3.停产整顿、整合技改未经验收擅自组织生产的和违反建设项目安全设施“三同时”规定的；
4.瞒报事故的，以及重大隐患隐瞒不报或不按规定期限予以整治的；
5.未依法进行安全培训、没有取得相应资格证或无证上岗的；
6.拒不执行安全监管监察指令、抗拒安全执法的；
7.未依法严格追究事故责任，以及责任追究不落实的；
8.其他违反安全生产法律法规的生产经营建设行为。
（二）具有行业和领域特点的非法违法生产经营建设行为：
1.煤矿。
（1）《国务院关于预防煤矿生产安全事故的特别规定》（国务院令第446号）规定的15类重大安全生产隐患和行为，未治理或治理不彻底的；
（2）《国务院办公厅转发安全监管总局等部门关于进一步做好煤矿整顿关闭工作意见的通知》（国办发〔2006〕82号）明确的16种应关闭煤矿，未关闭或关闭不彻底的，以及有关地区关闭计划不落实的；
（3）假借整合技改逃避关闭、限期内未实施改造、拖延工期未完成改造、在整合区域违法生产或只生产不技改的。
2.非煤矿山。
（1）非法盗采、超层越界开采矿产资源的；
（2）露天矿山实行“伞檐”开采、“一面坡”开采的，地下矿山未实现机械通风的，违规排放尾矿的；
（3）未依法履行有关审批程序，擅自勘探、建设和生产的，以及假借整合技改之名逃避关闭、擅自开采矿产资源的。
3.交通运输。
（1）驾驶人酒后驾车、超载、超速行驶、不按规定让行、不按规定线路行驶的，以及无驾驶证、驾驶证与所驾车型不符、无从业资格证驾驶运输车辆的；
（2）客运车辆夜间途经达不到夜间安全通行条件的三级及以下山区公路或不按规定线路行驶的；
（3）非营运车辆（船舶）违法载人的。
4.建筑施工。
（1）建设工程项目未经主管部门审批，不履行建设管理程序，非法从事建筑活动的；
（2）建设单位任意肢解工程，随意压缩合理工期，干涉施工单位项目管理的；
（3）施工单位超越资质范围承包、违法分包、转包工程，违规托管、代管、挂靠的，以及施工企业无相关资质证书和安全生产许可证，非法从事建筑活动的。
5.危险化学品。
（1）无证生产、经营或超许可范围生产经营的；
（2）非法违法运输危险化学品的；
（3）未试生产备案就投入试生产运行的，未经正规设计新建危险化学品生产、储存建设项目的。
6.烟花爆竹。
（1）无证生产、经营或超许可范围生产经营的；
（2）烟花爆竹生产经营企业存在“三超一改”（超定员、超药量、超范围、擅自改变工房用途）的；
（3）非法使用氯酸钾的，违法生产、经营礼花弹的。
7.民用爆炸物品。
（1）非法生产、销售、运输、储存、使用民用爆炸物品的；
（2）存在“四超”（超时、超产、超员、超量）和“三违法”（违法建设、违法生产、违法经营）行为的。
8.冶金。
（1）违反冶金行业煤气安全管理法规标准进行交叉作业和检修作业的；
（2）未对有限空间作业人员进行安全知识和自救互救教育培训的，以及未为作业人员配备必要的个人防护装备和气体检测监控仪器的；
（3）有限空间作业严重威胁人身安全的。
三、方法步骤
（一）明确打击重点，制定实施方案。各地区、各有关部门要结合2009年以来开展的安全生产执法、治理行动查出的突出问题，在对今年以来发生的较大以上事故进行深入分析的基础上，找准主攻方向，明确打击的重点内容，针对可能导致重特大事故的严重非法违法行为、影响恶劣的典型非法违法行为、屡禁不止的顽固非法违法行为，制定本地区、本行业（领域）的打击非法违法生产经营建设行为专项行动实施方案。
8月15日以前，各地区、各有关部门制定的实施方案报国务院安委会办公室。
（二）实施联合执法，依法严厉打击。各省（区、市）地方各级人民政府统一组织实施严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动，组织安全监管、煤矿安全监察、国土资源、工业和信息化、公安、交通运输、住房城乡建设、能源、工商、质检、监察等部门，加强联合执法；对涉及重大或典型非法违法行为，要与司法机关共同严厉打击。专项行动要注重做到“四个一律”：对非法生产经营建设和经停产整顿仍未达到要求的，一律关闭取缔；对非法违法生产经营建设的有关单位和责任人，一律按规定上限予以经济处罚；对存在违法生产经营建设行为的单位，一律责令停产整顿，并严格落实监管措施；对触犯法律的有关单位和人员，一律依法严格追究法律责任。
（三）严格规定标准，加强督导检查。各地区、各有关部门要把加强督促检查和工作指导，作为深入推进严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动的关键环节，严格掌握标准，防止流于形式，要及时发现和解决有关地区工作不深入、打击不严厉、治理不彻底的突出问题。国务院安委会有关成员单位和省级人民政府要层层组织检查，通过采取突击检查、重点抽查、跟踪检查以及地区间互查等多种方式，增强打击非法违法生产经营建设行为的针对性和有效性。
专项行动结束后，国务院安委会将对重点地区组织开展综合督查；11月15日以前，省级人民政府和国务院有关部门要将开展严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动的情况报送国务院安委会办公室，国务院安委会办公室将其情况汇总后报告国务院。
四、工作要求
（一）加强领导，落实责任。各地区、各有关部门要充分认识开展专项行动的重要性和迫切性，切实把严厉打击非法违法生产经营建设行为作为贯彻执行《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》精神，全面加强安全生产的有力措施，严格落实安全生产行政首长负责制，及时研究解决专项行动中的焦点和难点问题，坚持以预防为主、加强监管、落实责任为重点，强化打击治理措施。要进一步强化安全监管监察部门和行业管理部门的安全监管职责，严格责任分工，周密部署、措施果断，强力推进、打击到位。各有关部门要针对本行业（领域）特点，加强工作指导和推动，强化专项整治措施，确保取得实效。
（二）抓住重点，严厉打击。要深入分析非法违法生产经营建设行为产生的主要因素，对事故频发、隐患突出、非法违法行为突出的地区、行业和单位，要抓住关键环节，实施精确打击、重点打击、有效打击，该停产整顿的要坚决停产整顿，该关闭的要坚决关闭，该取缔的要坚决取缔，以强有力的措施查处取缔非法生产经营建设单位。对拒不执行安全监管指令的企业，要依法从重处罚，真正打在痛处，治住要害。要坚决打击和铲除非法违法生产经营建设行为的“保护伞”，以及安全生产领域的黑恶势力，坚决查处领导和参与非法违法生产经营建设行为的组织者及骨干，坚决查处包庇、纵容、支持非法违法生产经营建设的政府工作人员，坚决查处因非法违法生产经营建设行为导致事故的责任人。构成犯罪的，要移交司法机关依法追究刑事责任。
（三）标本兼治，注重实效。要立足当前、着眼长远，抓住关键、统筹推进，做到“六个结合”：要把属地为主与行业督导结合起来，全面深入推进；要把从严、从快与公正、规范执法结合起来，坚持依法办事；要把严厉打击非法违法生产经营建设行为与构建安全生产防控体系结合起来，注重强化基础工作；要把打击非法违法生产经营建设行为与继续深入开展“安全生产年”活动结合起来，注重工作实效；要把日常执法与开展明查暗访结合起来，注重改进方法和手段；要把查找深层次问题与完善规范制度结合起来，打击一处、整治一处、巩固一处，规范安全生产法治秩序，健全和完善安全生产长效机制。
（四）依法依规，严肃责任追究。严格落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》有关规定，对打击非法违法生产经营建设行为不力的要实行严格的责任追究，据情对县（市、区）、乡（镇）人民政府主要负责人以及相关责任人，给予降级、撤职或者开除的行政处分，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任；对重大、特别重大生产安全责任事故负有主要责任的企业，其主要负责人终身不得担任本行业企业的矿长（厂长、经理）；对非法违法生产行为造成人员伤亡的，依法从重处罚。按照国务院令第446号的规定，在乡镇所辖区域内发现有非法煤矿、在县级政府所辖区域内1个月内发现有2处或者2处以上非法煤矿并且没有采取有效制止措施的，分别对乡镇和县级人民政府的主要负责人以及负有责任的相关负责人，据情给予降级、撤职或者开除的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（五）营造氛围，强化监督。在集中开展严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动期间，要通过互联网、报纸、电视、广播等媒体，加大宣传力度、拓展宣传广度、延伸宣传深度，注重宣传效果，动员和引导各地区、各有关部门、企业及职工，全面理解、参与和推进专项行动，营造浓厚的社会氛围。要加强社会监督和舆论监督，进一步畅通安全生产的社会监督渠道，充分发挥工会、共青团、妇联组织的作用，依法维护企业职工对安全生产的参与权和监督权，强化新闻媒体的舆论监督，确保严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动取得预期成效。
国务院安全生产委员会
二○一○年七月二十七日
