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　　《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行，该法在我国首次确立预告登记制度亦成为不容忽视的亮点。这一制度的确立无论是在维护当事人的权利还是在保障不动产交易安全方面，都具有里程碑式的意义，是我国法治发展的一项进步与突破。

　　一、不动产预告登记制度的概述及其意义

　　不动产预告登记制度发源于早期普鲁士法规定的异议登记，而这种制度的正式确立，是从1896年的德国民法典开始的，以后相继为瑞士的民法典、日本的不动产登记法所借鉴，成为不动产登记制度中的重要组成部分。我国2007年制定的《物权法》确立了不动产预告登记制度，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。随着我国市场经济的快速发展，“一物二卖”甚至“数卖”所产生的纠纷不断增多，在房屋买卖中表现尤为明显。预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人物权变动的目的，它对于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全、促使当事人遵守诚实信用原则、平衡不动产物权变动中各方当事人的利益具有重大意义。

　　二、不动产预告登记制度的法律性质

　　不动产预告登记的性质，在我国主要有三种观点：

　　第一、债权担保说。这一观点认为不动产预告登记还不是物权登记，而只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。其不是独立的权利，仅仅是赋予债权请求权得以对抗以后可能发生的物权变动第三人的一种特别手段；

　　第二、准物权说。这一观点认为预告登记使得纳入登记的请求权具有物权的排他性，因此是一种介于债权与物权之间的权利，兼具债权和物权的性质，故是一种准物权；

　　第三、债权物权化说。这一观点认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，所以已经是一种实在的物权。

　　笔者赞同第二种观点。事实上，不动产预告登记制度既具有物权性质又具有债权性质，是法律特别规定的使债权物权化，以达到保护债权请求权目的的一项制度，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”，具有准物权的性质。买受人拥有了请求未来一定时期发生物权的权利，通过履行预告登记的手续，其他人便不再拥有该项权利，从而由“对人权”转化为“对世权”所以预告登记具有准物权的性质。

　　三、不动产预告登记的效力

　　（一）保全权利的效力。我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。

　　（二）顺位保全的效力。顺位保全是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。为了预防未来可能发生的同一物上多项物权并存、竞合的矛盾，通过预告登记，可以将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每个物权确定一个实现的顺序。预告登记毕竟是暂时性的，或转为本权利，或丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记顺位，这样才能更有效地保护债权人的合法权益。

　　（三）破产保护的效力。破产保护是指当不动产所有人进入破产程序时，相应的预告登记不动产并不列入破产财产，这是由于对该项请求权进行了登记公示，而使其具有物权的优先受偿权，是预告登记的请求权得以实现的保障。由此可见，不动产预告登记破产保护的效力，类似于担保物权的效力，是一种优先于债权的准物权。

　　（四）预警效力。预警效力是针对第三人而言的，预告登记具有准物权的性质，第三人必须受到预告登记的约束，不得实施有害于预告登记的行为。对第三人的预先警告的提示，即通过预告登记可以告知第三人，该不动产上已经设立有排他性的权利，任何从事与之相冲突的物权变动行为将会被确定为无效。

　　四、完善我国不动产预告登记制度的建议

　　我国《物权法》吸收了其他国家的立法成果，创设了不动产物权预告登记制度，虽然该项制度是我国物权立法方面的一项创新，但在实践中不难发现我国《物权法》确立的不动产预告登记制度还存在着某些缺陷。

　　第一、信息披露制度不健全。由于我国的信息公开机制建设严重滞后，所以在进行不动产交易前，买受人或第三人很难查阅相关不动产预告的权属登记状况，因而导致买受人在对要购买的不动产权属状况不了解的情况下与出卖人交易。这种情况下容易使出卖人规避法律，从而损害买受人或者第三人的利益。所以应实行不动产登记信息的完全公开，完善不动产预告登记公示制度，维护市场交易秩序，保护买受人合法权益。

　　第二、不动产预告登记制度适用范围狭窄。我国《物权法》将不动产物权预告登记的范围限定为房屋和其他不动产物权的买卖，而且发生债权请求权的原因也仅限为合同。虽然预告登记制度的主要功能在于杜绝对不动产的多头买卖，特别是房屋买卖中的一物二卖。但这种对预告登记范围的限制无疑消减了预告登记制度维护交易安全的本来价值。笔者认为在适用范围、登记对象、请求权的原因三个方面都须扩大，不动产物权的取得、转移、消灭、限制等方面也可纳入适用范围，并可考虑不动产的设定抵押、地上权的设定都属于物权变动范畴。预告登记对于交易安全的保护，在很大程度上取决于预告登记适用范围具有的广泛性。所以，除了由合同可以启动预告登记外，也可以因不当得利、无因管理等启动预告登记，还可以根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定启动，对于这些以非协议约定对物权的变更方式，也应给予适用预告登记的足够空间。

　　第三、申请预告登记方式不足。物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而如果预告登记的方式只能在双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖的预告登记，如果没有“约定”好，则不能进行预告登记。这就不利于保护买受人的利益。在房地产买卖情形下，不动产所有者即开发商常常处于卖方的强势地位，若其故意不同意预告登记，那么预告登记就无法进行，买受人的利益就无法得到保护，预告登记的设立就无法达到预期的目的。笔者建议，我国应当采取法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人利益的保护。

　　第四、立法不统一，预告登记机关多。我国《物权法》并未对不动产预告登记机关作出明确规定，但建设部《房屋登记办法》中规定，对房屋所有权及其他相关权利进行预告登记的机关为房屋所在地的房屋登记机构；国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，受理对土地转让申请预告登记的部门为国土资源行政主管部门；对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，担保法又将其不动产登记机关按照不同的管理体制分列了五个部门之多。此外，还有司法解释和地方性法规以及各种通知、决定、批复的有关规定。这种登记机关的不统一，在实践上容易造成适用上的混乱，导致交易方不知去哪里查阅不动产权属状况，加重了当事人不合理的负担，也有违市场经济的秩序要求。因此，有必要建立统一的不动产预告登记机构，避免多头登记多头负责的局面，这样既能保障当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作，提高国家机关的办事质量和办事效率。

　　总之，《物权法》确立的不动产预告登记制度，已在特定债权与物权之间架起了一座桥梁，债权经过预告登记后具有了物权保全的效力，使得以不动产买卖为目的的债权能够顺利推进为物权。这必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对发挥其自身的作用，达到预期的立法目的有重大的现实意义。

　　（作者单位：陕西省南郑县人民法院）
中国人民银行


中国人民银行关于印发《金融业务基本规章制定程序规定（试行）》的通知
1991年3月30日，中国人民银行

人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国人民建设银行，中国人民保险公司：
为使金融业务基本规章制定工作程序化、科学化、规范化，根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》、《保险企业管理暂行条例》、《行政法规制定程序暂行条例》和国务院《法规、规章备案规定》，中国人民银行总行制定了《金融业务基本规章制定程序规定（试行）》。该规定已于一九九一年二月二十二日经中国人民银行行长办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻学习，并于一九九一年七月一日起执行。

附：金融业务基本规章制定程序规定

第一章 总 则
第一条 为使金融业务基本规章制定工作程序化、科学化、规范化，根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》、《保险企业管理暂行条例》、《行政法规制定程序暂行条例》和国务院《法规、规章备案规定》，特制定本规定。
第二条 编制金融业务基本规章立法规划和计划，起草、论证、复核、审定、发布、修正、废止及解释金融业务基本规章，应当按照本规定办理。
第三条 中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司参加与其有关的金融业务基本规章的起草工作。
中国人民银行条法司（简称条法司，下同）为金融业务基本规章制定工作的组织协调部门。
第四条 本规定所称金融业务基本规章（简称规章，下同），指中国人民银行为行使国务院赋予的领导和管理全国金融事业的职责，根据法律和行政法规制定或批准的，调整金融业管理及金融活动中发生的社会关系的行为规范的总称。
第五条 中国人民银行省级分行按照总行授权拟订的适用于本辖区的规章，应当报中国人民银行审查批准。
专业银行总行拟订的适用于本系统的各种存款、贷款办法，储蓄章程，利率规定以及对金融全局有影响的或者涉及其他专业银行业务范围的规章，中国人民保险公司拟订的基本保险条款和保险费率等项规章，须报中国人民银行审查批准。
第六条 中国人民银行、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司发布的有关内部具体工作制度、文件，对具体事项的布告、公告以及行政处理决定，不适用本规定。
第七条 由中国人民银行主办、与国务院其他部门联合制定的规章，按照本规定的程序办理。
第八条 规章的名称为“规定”、“办法”、“章程”、“实施细则”、“条款”。对某一方面的金融活动作部分或比较全面的规定，称“规定”；对某一项金融活动作比较具体的规定，称“办法”、“章程”、“实施细则”；规定某一项金融活动所适用的格式合同文本，称“条款”。
第九条 起草和制定规章的原则：
一、符合宪法、法律、行政法规的有关规定；
二、坚持四项基本原则，坚持改革开放，符合党和国家的路线、方针、政策；
三、符合我国国情，从实际出发，实事求是；
四、坚持群众路线，贯彻民主集中制原则；
五、要与金融业务的发展相适应。

第二章 编制规章制定五年规划和年度计划
第十条 中国人民银行根据我国金融改革和金融事业发展的需要，编制指导性的规章制定五年规划和年度计划。
五年规划。由条法司在中国人民银行确定的金融法规体系的基础上，结合中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司的规章制定建议，拟定草案，报中国人民银行行长办公会议（简称行长办公会议，下同）审定。
年度计划。由中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司根据五年规划，在上年度十一月底以前提出，经条法司汇总平衡，拟定草案，报行长办公会议审定。
第十一条 五年规划和年度计划由条法司负责组织执行。在执行过程中，条法司可以根据形势发展的需要，提出调整建议，报行长办公会议审定或行长、主管副行长审批。
对于中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司未列入年度计划，而又必须制定的规章，由条法司汇总，报行长办公会议或行长、主管副行长审批后，作为年度计划的补充。

第三章 规章起草、论证和复核、审定
第十二条 根据规章制定五年规划和年度计划的要求，中国人民银行各司局负责起草其主管业务范围内的规章；规章内容涉及两个或两个以上司局的，起草工作主办单位由行长或主管副行长指定。
中国人民银行省级分行为起草适用于本辖区的规章的主办单位。专业银行总行、中国人民保险公司为起草适用于本系统的规章的主办单位。
第十三条 起草规章应包括规章草案和该草案有关情况和问题的说明。
规章草案的内容应包括制定的依据和宗旨、适用范围、权利义务主体、具体规范、奖惩办法、解释权、施行日期等。
起草说明的内容主要包括立法目的和依据、立法指导思想和原则、起草过程、需要说明的问题等。
第十四条 规章的内容应当用条文表达，冠以“第×条”字样，每条可以分为款、项、目。款不冠数字，错二字书写，项冠以一、二、三等数字，目冠以（一）、（二）、（三）等数字。规章条文较多的可以分章、分节。整个内容应当结构严谨、条理清楚、概念明确、文字简练规范。
第十五条 在起草规章过程中，主办单位应当征求有关部门的意见。对于涉及其他部门的业务或者与其他部门关系密切的规章，应当与有关部门协商一致；经过协商不能取得一致意见的，应当在规章草案送审时，将不同意见一并提出并说明情况和理由。
第十六条 起草规章，应当注意与现行规章的衔接和协调。对同一事项，如果作出与其他规章不一致的规定，应当在报批时专门说明情况和理由。
第十七条 起草规章，应当对现行内容相同的规章进行清理。如果新的规章将取代现行的规章，必须在草案中写明予以废止规章的名称。
第十八条 主办单位在完成规章起草工作后，应组织有关人员进行论证。
综合性规章论证的组织工作由条法司负责。
第十九条 规章草案定稿后，由主办单位的负责人签署送审报告，连同送审稿、起草说明一并送条法司复核。条法司可以组织有关单位对送审的规章草案进行会审。在复核或会审中发现规章草案送审稿中有下列情况之一的，由主办单位予以修改。
一、体例和内容结构不符合本规定第十三条、第十四条要求的；
二、意见分歧较大，需作调整的；
三、内容与法律、行政法规相矛盾的；
四、内容不明确，适用性、可操作性不强的。
第二十条 由中国人民银行各司局起草的规章经复核或会审后，由条法司报行长办公会议审议。审议时由主办单位负责人作起草说明。
经行长办公会议审议，提出重大问题或需作较大修改的规章草案送审稿，由主办单位根据行长办公会议的意见进行修改，修改后，再提交行长办公会议审定。
第二十一条 中国人民银行省级分行草拟的地方性规章，专业银行总行、中国人民保险公司草拟的适用于本系统的规章，由条法司会同有关业务司局复核后，报行长或主管副行长审定。

第四章 规章发布
第二十二条 中国人民银行各司局起草的规章，经行长办公会议审议通过后，由行长签署中国人民银行令（简称发布令）发布。
规章发布令包括序号、规章名称、通过形式和日期、生效日期、发布机关和签署人等项内容。
规章应自发布之日起三十日内报国务院备案。
规章发布以及向国务院备案事宜由条法司统一归口办理。
第二十三条 中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司拟订的规章，经中国人民银行行长或主管副行长审定批准后，授权有关中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司发布。发布形式由中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司决定。
前款规章发布后二十日内由起草单位将规章文本、起草说明等有关材料一式三十份送条法司，以向国务院备案。
第二十四条 中国人民银行令及规章印少量文本，供有关单位和部门存档备查。涉及金融全局或面向社会的规章应在《金融时报》全文刊载。
第二十五条 规章的外文正式译本，由条法司或规章起草主办单位负责审定。

第五章 规章的修改、废止与解释
第二十六条 现行规章有下列情况之一的应予修改：
一、因政策调整，有必要增减内容的；
二、因有关法规的修正，应相应修改的；
三、同一事项在二个以上规章中规定，不必要分别存在的。
现行规章修改的程序，按照本规定第三章的有关规定办理。
第二十七条 现行规章有下列情况之一的，应予废止：
一、规章规定的事项已执行完毕，无继续施行必要的；
二、规章因有关法规的废止或修正以至其失去立法依据的；
三、同一事项已被新规章规定，并发布施行的。
第二十八条 现行规章的废止，由规章起草主办单位提出意见，经条法司复核后，报行长或主管副行长批准，以行发文件的形式公布。
第二十九条 对现行规章的解释，按下列程序办理：
一、规章解释权属中国人民银行的，由规章起草的主办单位提出解释意见，经条法司复核后报经行长或副行长审批，以行发文件的形式予以解释。
二、规章授权中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司进行解释的，可由其以文件形式予以解释。
解释单位应在发文后十五日内将解释文件副本一式十份送条法司备案。

第六章 附 则
第三十条 中国人民银行向国务院提出行政法规的立法建议或者向国务院建议提请全国人民代表大会或全国人民代表大会常务委员会审议的法律立法建议，由行长或主管副行长签署，报送国务院。
第三十一条 国务院委托中国人民银行代拟法律、行政法规草案的起草工作，参照本规定的有关程序进行。条法司参加或负责组织起草工作。
代拟的法律草案和行政法规草案经行长办公会议审定后，由行长或主管副行长签署报送国务院。
第三十二条 全国人民代表大会常务委员会、国务院及国务院各部委（局）送中国人民银行征求意见的法律、行政法规、规章草案，由条法司组织有关部门提出修改意见。
对法律和行政法规草案的修改意见，由总行函复；对规章草案的修改意见，以条法司名义代总行函复。
第三十三条 经国务院授权中国人民银行发布的行政法规，由中国人民银行行长签署发布令公布，并在《金融时报》上全文刊载。
第三十四条 授权中国人民银行解释的法律和行政法规，比照本规定第二十九条规定的程序，承办解释工作。
第三十五条 中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司根据规章制定的具体业务制度、办法，应在发布实施后三十日内将副本一式十份送条法司备案。
第三十六条 本规定解释权属中国人民银行。
第三十七条 本规定自一九九一年七月一日起施行。